Yunanistan Golden Visa €250.000: gayrimenkul dönüşüm şartları

Yunanistan'da €250.000 fiyatla satılan bir daire gayet mantıklı bir satın alma olabilir, ancak Golden Visa için uygun olmayabilir. Fiyat yalnızca ilk soru. Geri kalanını binanın hukuki geçmişi belirleyebilir.

Yunanistan sıradan konut alımlarının giriş tutarını yükseltirken daha düşük maliyetli bir gayrimenkul yolunu korudu. 2026'da €250.000 istisnaları, uygun kullanım değişikliğiyle konuta çevrilen taşınmazlara ve koruma altındaki tescilli binaların restorasyonuna dayanıyor. Alıcı açısından bu, yeni mutfağın ötesine bakıp daireyi hukuken mümkün kılan belgeleri incelemek demek.

Become Global Citizen, para bağlamadan önce önerilen alımın ikamet planınıza uyumunu değerlendirmeye yardımcı olabilir. Yunanistan Golden Visa rehberimiz programı tanıtıyor. Burada daha dar bir soruya bakıyoruz: €250.000 değerindeki bir mülkü uygun kılan nedir ve uygun olsa bile onu kötü bir alıma dönüştürebilecek unsurlar nelerdir?

Avrupa yön değiştirdi, Yunanistan gayrimenkul yolunu korudu

İspanya 3 Nisan 2025'ten itibaren yeni yatırımcı vizesi başvurusu almayı bıraktı. Portekiz, Ekim 2023'te gayrimenkulü yeni Golden Visa yatırımlarından çıkardı; güncel yatırım yoluyla ikamet sistemi başka uygun faaliyetleri koruyor. Mevcut izin sahipleri ve geçiş hükümlerine giren dosyalar ayrı değerlendirilir.

Yunanistan farklı bir yaklaşım seçti. Atina'yı kapsayan Attika'da ve Selanik bölge biriminde sıradan alımlar için eşik €800.000. Mikonos ve Santorini ile nüfusu 3.100'ü aşan adalarda da aynı tutar geçerli. Diğer bölgelerde standart eşik €400.000. Bu alımlarda genellikle ana kullanım alanı en az 120 metrekare olan tek bir taşınmaz gerekiyor. Enterprise Greece bölgesel eşikleri açıklıyor.

€250.000 istisnalarının amacı farklı. Konut dışı alanı dönüştürmek, mevcut bir daireye talip olmadan yeni konut yaratabilir. Korunan bir binanın restorasyonu atıl taşınmazı yeniden kullanıma açabilir. Politikanın mantığı bu; her projenin uygun fiyatlı konut yarattığının kanıtı değil. Fiyat ve gerçek kullanım hâlâ önemli.

Dönüşüm yolu: izin alınması işin tamamlandığı anlamına gelmez

Yunanistan'ın resmî kullanım değişikliği prosedürü, ana alanları konuta dönüştürülen tek bir taşınmazda en az €250.000 edinim değeri arıyor. Bu istisnada 120 metrekare kuralı uygulanmıyor.

Takvimde gözden kaçan nokta şu: kullanım değişikliği ikamet başvurusundan önce tamamlanmalı. Onaylanmış izin veya geliştiricinin sözü aynı şey değil. Güncel prosedür, tamamlanmayı 5 Nisan 2024'te yürürlüğe giren kurallara da bağlıyor; daha önce düzenlenip sonradan güncellenen veya revize edilen izinler için özel hükümler var.

Sanayi yapılarında önceki beş yıl boyunca faaliyetsizlik için ek kanıt gerekiyor. Mühendisin teknik raporu dosyanın parçası. Yeni boyanmış bir daire, önceki yasal kullanımını kanıtlamaz.

Rezervasyon bedeli ödemeden önce Yunan avukatınızdan ve mühendisinizden ilgili tapunun uygunluğunu teyit etmelerini isteyin. Binada birkaç yeni konut olabilir, fakat satış belgeleri tam olarak hangi tek taşınmazı aldığınızı göstermeli.

Tescilli binalar ayrı bir istisna

Tescilli taşınmaz alımı, eski cepheli sıradan bir dönüşüm değildir. Yunanistan'ın tescilli gayrimenkuller için ayrı resmî prosedürü bulunuyor. Noter belgeleri, binayı veya cephesini korumaya alan Resmî Gazete kaydını göstermeli. Satıcının “tarihî” demesi bu statüyü oluşturmaz.

Edinim eşiği €250.000, fakat restorasyon yükümlülüğünün ayrı sonuçları var. İznin yenilenmesi için restorasyonun tamamlanması gerekiyor. Maliye Bakanlığının açıklaması, bunu dönüşüm yolundaki başvurudan önce tamamlama şartından ayırıyor.

Taşınmazı tamamlanmış bir dönüşümle karşılaştırmadan önce restorasyon kapsamının fiyatını alın. Korunan merdiven veya cephe uzmanlık gerektirebilir. Ortak alan sorumluluğu, dairenin kendi yenileme sözleşmesinin dışında kalabilir. Düşük giriş tutarı, sınırı belirsiz bir inşaat yükümlülüğünü gizlememeli.

İşi geliştirici yapabilir, risk alıcıda kalır

Birçok alıcı, tadilatı kendi yönetmek yerine geliştiricinin yürüttüğü projeyi tercih eder. Sözleşme, inşaatın teslim sorumluluğunu geliştiriciye verebilir. Ancak alıcının göçmenlik uygunluğunu bu teslimden bağımsız hâle getiremez.

Onaylı plan değişirse ne olacağını sorun. Tamamlanma kanıtını kimin vereceğini ve son ödemenin ne zaman doğacağını belirleyin. Proje ikamet planınızın gerektirdiği tarihe yetişmezse gerçekten uygulayabileceğiniz sözleşmesel bir çözüm var mı?

Become Global Citizen'da ilk sorumuz sade olurdu: Bu birimi uygun kılan belge hangisi ve ne zaman hazır olacak? Cevabı dosyada tutun. “Projenin tamamı Golden Visa onaylı” sözü, satın aldığınız tapuya ilişkin bağımsız görüşün yerini tutmaz.

Görseller yeniden kullanım ve belge incelemesini temsil eder; satışa sunulan taşınmazları göstermez.

Daire için €250.000 adil bir fiyat mı?

Uygunluk ile değer ayrı testlerdir. Şartları karşılayan birim yine de ikamet imkânı nedeniyle yüksek prim taşıyabilir. Aynı mahalledeki sıradan konutlarla, aynı alan ölçümünü kullanarak karşılaştırın.

Örnek olarak €250.000 fiyatlı, 50 metrekare kullanılabilir alanı olan bir daire, alım giderlerinden önce metrekare başına €5.000 eder. 70 metrekarede aynı fiyat yaklaşık €3.571'e gelir. Bu rakamlar tek başına ucuzluk göstermez. Durum ve yerel talep incelendiğinde karşılaştırmayı mümkün kılar.

Satın alma ve ek işler için ayrı tutarlar isteyin. Alım vergilerini ve mesleki ücretleri yazılı alın. Mobilya paketleri ile yönetim ücretleri, uygun edinim değerine sayılmasalar da toplam bütçeye girer.

Tarihli ve bağımsız kontrol edilebilir bir envanter olmadan bütün Yunanistan'da yalnızca 80 veya 100 uygun proje bulunduğu iddiasına dayanmayız. Proje listesi yararlı olabilir ama tapu incelemesi değildir. Ulusal başvuru sayısı da belirli bir semtteki tek dönüşüme talebi göstermez.

Gayrimenkul ile başka bir yatırım ikameti arasında karar veriyorsanız yapıyı Portekiz'in devam eden ikamet yollarıyla karşılaştırın. Faydalı kıyas, sadece ilan edilen alt tutar değil, toplam sermaye taahhüdü ve sürdürebileceğiniz yükümlülüklerdir.

Kira geliri ve ilerideki satış yeniden incelenmeli

Yatırım hesabını tatil kiralaması üzerine kurmayın. Yunan sistemi bu kurallarla edinilen mülklerin kısa dönem kiralanmasını yasaklıyor. Konuta dönüştürülen taşınmazların şirket merkezi veya şubesi olarak kullanımı da kısıtlı. Kira yöneticisinin tahmini bu sınırları değiştirmez.

Uzun dönem konut kiralaması mümkün olabilir, fakat net gelir hesabında boş kalma ve işletme giderlerine gerçekçi pay ayrılmalı. Sadece tahmini gecelik fiyat değil, karşılaştırılabilir kira sözleşmeleri isteyin.

Yenilemede uygun yatırımın korunması önemli. Satış, satıcının yatırımcı ikametini sona erdirebilir. Sonraki alıcının sizin €250.000 istisnanızı otomatik devralacağını da varsaymayın. Satış tarihindeki kurallara göre çıkış koşullarını kontrol ettirin. Bu, olası alıcı kitlesini ve elde edilebilecek fiyatı etkiler.

İkamet ne sağlar, ne sağlamaz?

Program hukuken kalıcı yatırımcı ikameti olarak tanımlanır; beş yıllık izin, şartlar devam ettikçe yenilenir. Koşulsuz ömür boyu kart değildir. Bu yatırımcı iznini korumak için yıllık asgari kalış süresi yoktur, fakat biyometri gibi başvuru işlemleri düzenlenmelidir. Devletin ikamet izni rehberi, izin sahibi olmak ile fiilen bulunmak arasındaki farkı açıklar; yatırım tutarları için güncel hizmet sayfalarını kullanın.

İzin Yunanistan'da ikamet ve diğer Schengen ülkelerinde olağan 180 günde 90 gün sınırı içinde kısa ziyaret sağlar. AB'nin herhangi bir ülkesinde yerleşme veya işe girme hakkı vermez. Yatırımcı kategorisi kendi başına Yunanistan'da çalışma hakkı da sağlamaz.

Vatandaşlık ayrı süreçtir. Mülk alıp kartı yurt dışından yenilemek, vatandaşlık için gereken fiilî ikamet ve uyumu kanıtlamaz. Vergi mukimliği de ayrı incelenmeli; Golden Visa vergi muafiyeti değildir.

Önce dosyayı inceleyin, sonra mülkü seçin

Hemen taşınmadan Yunanistan ikameti isteyen aile için €250.000 yolu hâlâ incelenmeye değer. Avantajı gerçek, ancak manşetin düşündürdüğünden daha dar. Evin yanında belirli bir hukuki geçmiş de satın alıyorsunuz.

Become Global Citizen ikamet hedeflerinizi inceleyebilir ve Yunan hukukçu ile teknik danışmanların cevaplaması gereken soruları koordine edebilir. Broşüre dayanarak izin sözü vermeyiz veya kontrol edilmemiş özel envanter iddiasında bulunmayız.

Aklınızda mülk varsa istenen fiyatı ve proje belgelerini iletişim formumuzdan gönderin. Yoksa bütçenizi ve aile başvurusuna kimlerin katılacağını belirtin. Birim ayırtmanız istenmeden önce uygunlukla başlayabiliriz.

Yunanistan €250.000 Golden Visa hakkında sık sorulanlar

€250.000 ile herhangi bir Yunan dairesi alabilir miyim?

Hayır. Düşük eşik, belirli dönüşüm ve tescilli bina durumları içindir. Sıradan konut alımları genellikle €400.000 veya €800.000 kurallarına girer.

Kullanım değişikliği izni başvuru için yeterli mi?

Hayır. Uygun kullanım değişikliği başvurudan önce tamamlanmalı ve belgelenmeli. Birimin durumunu bağımsız Yunan danışmanlara teyit ettirin.

İnşaatı kendim mi denetlemeliyim?

Şart değil. Geliştirici işi üstlenebilir, fakat sözleşme sorumluluğu açıkça dağıtmalı. İşi dışarı vermek tamamlanma veya uygunluk riskini kaldırmaz.

€250.000 bütün bütçeyi kapsar mı?

Bu, uygun edinimin asgari değeri; her şey dâhil fiyat değil. İşlem ve yapım işleri için, düzenli mülkiyet giderlerini de içeren ayrı maliyet planı alın.

İkamet kartı zamanla pasaporta dönüşür mü?

Otomatik olarak değil. Vatandaşlığın ayrı ikamet ve uyum şartları vardır. Uzun vadeli planınızda vatandaşlık bulunuyorsa ikamet değerlendirmesiyle başlayın.