Golden Visa de Grecia por 250.000 €: reglas de conversión inmobiliaria
Grecia mantiene en 2026 una vía inmobiliaria de 250.000 €, pero no sirve cualquier piso. Plazos de conversión, edificios protegidos y controles antes de comprar.
Un piso anunciado por 250.000 € en Grecia puede ser una compra razonable y, aun así, no servir para una Golden Visa. El precio es solo la primera pregunta. La historia jurídica del edificio puede decidir el resto.
Grecia conservó una vía inmobiliaria de menor coste mientras elevaba el umbral de las compras residenciales ordinarias. En 2026, las excepciones de 250.000 € se centran en cambios de uso admisibles a vivienda y en la restauración de edificios protegidos. El comprador debe mirar más allá de la cocina terminada y revisar los documentos que hicieron posible ese piso.
Become Global Citizen puede ayudar a valorar cómo encaja la compra en su plan de residencia antes de comprometer fondos. Nuestra guía de la Golden Visa griega presenta el programa. Aquí abordamos una pregunta más concreta: qué hace apto un inmueble de 250.000 € y qué puede convertirlo en una mala compra incluso si cumple.
Europa cambió de rumbo, Grecia conservó la vía inmobiliaria
España dejó de aceptar nuevas solicitudes de visado de inversor desde el 3 de abril de 2025. Portugal retiró los inmuebles de las nuevas inversiones Golden Visa en octubre de 2023; su marco actual de residencia por inversión mantiene otras actividades. Los titulares anteriores y los expedientes transitorios son cuestiones distintas.
Grecia optó por otro enfoque. Las compras ordinarias tienen un umbral de 800.000 € en Ática, incluida Atenas, y en la unidad regional de Salónica. También se aplica en Miconos, Santorini y las islas con más de 3.100 habitantes. En el resto del país, el umbral normal es de 400.000 €. Generalmente se exige un solo inmueble con al menos 120 metros cuadrados de espacios principales. Enterprise Greece explica los umbrales regionales.
Las excepciones de 250.000 € tienen otra finalidad. Convertir espacio no residencial puede añadir hogares sin competir por un piso existente. Restaurar un edificio protegido puede devolverle uso. Esa es la lógica de la política, no una prueba de que cada proyecto produzca vivienda asequible. El precio y el uso efectivo siguen contando.
Conversión: obtener permiso no significa haber terminado
El procedimiento oficial de cambio de uso exige un valor de adquisición mínimo de 250.000 € en un único inmueble cuyos espacios principales pasan a uso residencial. La regla de 120 metros cuadrados no se aplica a esta excepción.
El plazo decisivo suele pasar desapercibido: el cambio de uso debe completarse antes de solicitar la residencia. Una licencia aprobada o una promesa del promotor no equivalen a su ejecución. El procedimiento vincula además la finalización a las normas vigentes desde el 5 de abril de 2024, con tratamiento específico de permisos anteriores actualizados o revisados después.
Para instalaciones industriales se exige evidencia adicional de inactividad durante los cinco años anteriores. El expediente incluye un informe técnico de ingeniero. Una pintura nueva no acredita el uso legal previo.
Antes de pagar una reserva, pida al abogado y al ingeniero griegos que confirmen la admisibilidad del título concreto. Un edificio puede contener varias viviendas nuevas, pero la compraventa debe identificar exactamente el único inmueble adquirido.
Los edificios protegidos son otra excepción
Un edificio protegido no es simplemente una conversión con fachada antigua. Grecia dispone de un procedimiento oficial específico. La documentación notarial debe identificar la declaración publicada en el boletín oficial que protege el edificio o su fachada. Que el vendedor lo llame «histórico» no demuestra ese estatus.
El umbral de adquisición es de 250.000 €, pero la restauración genera obligaciones propias. Su finalización es condición para renovar el permiso. La explicación del Ministerio de Finanzas distingue esto de la conversión, que debe completarse antes de la solicitud inicial.
Presupueste el alcance de la restauración antes de comparar el inmueble con una conversión terminada. Una escalera o fachada protegida puede requerir especialistas. La responsabilidad por zonas comunes quizá quede fuera del contrato de reforma del piso. Un umbral bajo no debe ocultar una obligación de obra sin límite claro.
El promotor puede ejecutar la obra, pero el riesgo sigue siendo del comprador
Muchos compradores prefieren, con razón, un proyecto gestionado por el promotor a dirigir su propia reforma. El contrato puede atribuirle la entrega de la construcción. No puede desvincular la elegibilidad migratoria del comprador de esa entrega.
Pregunte qué ocurre si cambia la distribución aprobada. Determine quién aporta el certificado de finalización y cuándo vence el último pago. Si el proyecto no llega a tiempo para su plan de residencia, ¿existe una solución contractual que pueda exigir de verdad?
En Become Global Citizen nuestra primera pregunta sería sencilla: ¿qué documento hace apta esta unidad y cuándo existirá? Conserve la respuesta en el expediente. «Todo el proyecto está aprobado para Golden Visa» no sustituye el asesoramiento independiente sobre el título que compra.
Las imágenes ilustran la adaptación de edificios y la revisión documental; no muestran inmuebles ofrecidos a la venta.
¿Es justo pagar 250.000 € por ese piso?
Elegibilidad y valor son pruebas diferentes. Una unidad conforme puede llevar una prima elevada vinculada a la residencia. Compárela con viviendas ordinarias del mismo barrio usando la misma definición de superficie.
Como ejemplo, un piso de 250.000 € con 50 metros cuadrados útiles cuesta 5.000 € por metro antes de gastos de adquisición. Con 70 metros, el precio equivale a unos 3.571 €. Ninguna cifra demuestra por sí sola que sea barato. Permiten comparar una vez comprobados el estado y la demanda local.
Pida importes separados para la compra y las obras adicionales. Solicite por escrito los impuestos de adquisición y los honorarios profesionales. Los muebles y la gestión también forman parte del presupuesto total, aunque no computen como valor de compra admisible.
No confiaríamos en que solo existen 80 o 100 proyectos aptos en toda Grecia sin un inventario fechado y verificable de forma independiente. Una lista puede ayudar, pero no equivale a revisar el título. Tampoco las solicitudes nacionales revelan la demanda de una conversión concreta en un barrio.
Si está eligiendo entre inmuebles y otra residencia por inversión, compare la estructura con las vías que mantiene Portugal. La comparación útil es el compromiso total y las obligaciones que acepta conservar, no únicamente el mínimo publicitado.
Alquiler y futura venta merecen otra revisión
No base los números en alquileres vacacionales. El marco griego prohíbe el alquiler de corta duración de inmuebles adquiridos bajo estas reglas. Las viviendas convertidas también tienen restricciones para utilizarse como sede o sucursal empresarial. Una estimación comercial del gestor no anula esos límites.
El alquiler residencial a largo plazo puede ser posible, pero la renta neta debe descontar vacancia y gastos reales. Solicite contratos comparables, no solo tarifas nocturnas previstas.
Mantener la inversión apta importa para renovar. La venta puede poner fin a la residencia del vendedor. Tampoco suponga que un comprador posterior hereda automáticamente su excepción de 250.000 €. Revise la salida con las normas vigentes al vender. Eso afecta al universo de compradores y al precio obtenible.
Qué concede la residencia y qué no
El programa se denomina jurídicamente residencia permanente de inversor, con un permiso de cinco años renovable mientras continúen las condiciones. No es una tarjeta vitalicia incondicional. No hay estancia anual mínima para mantener este permiso, aunque deben organizarse trámites como los biométricos. La guía oficial de residencia explica la diferencia entre tener permiso y estar físicamente presente; consulte las páginas actuales para los importes.
Permite residir en Grecia y visitar otros países Schengen dentro del límite habitual de 90 días en 180. No concede derecho a establecerse o trabajar en cualquier país de la UE. La propia categoría de inversor tampoco da acceso al empleo en Grecia.
La ciudadanía es un proceso separado. Comprar y renovar la tarjeta desde el extranjero no acredita la residencia efectiva ni la integración necesarias para naturalizarse. La residencia fiscal también exige análisis propio: la Golden Visa no es una exención tributaria.
Empiece por el expediente y después elija el inmueble
La vía de 250.000 € sigue mereciendo estudio para una familia que busca residencia griega sin mudarse de inmediato. Su atractivo es real, pero más limitado de lo que sugiere el titular. Se compra una historia jurídica además de una vivienda.
Become Global Citizen puede revisar sus objetivos y coordinar las preguntas que deben responder los asesores jurídicos y técnicos griegos. No prometemos permisos por un folleto ni afirmamos disponer de un inventario privado sin verificar.
Si ya tiene un inmueble en mente, envíe el precio y la documentación mediante el formulario de contacto. Si no, indique su presupuesto y quiénes integrarían la solicitud familiar. Podemos empezar por la elegibilidad antes de que le pidan reservar.
Preguntas frecuentes sobre la Golden Visa de 250.000 €
¿Sirve cualquier piso griego de 250.000 €?
No. El umbral menor corresponde a determinados casos de conversión y edificios protegidos. Las compras ordinarias suelen quedar bajo las reglas de 400.000 € u 800.000 €.
¿Basta una licencia de cambio de uso?
No. El cambio admisible debe estar terminado antes de solicitar y contar con las pruebas exigidas. Confirme la unidad con asesores griegos independientes.
¿Debo supervisar personalmente la obra?
No necesariamente. Puede encargarse el promotor, pero el contrato debe distribuir responsabilidades claramente. Delegar no elimina el riesgo de terminación o elegibilidad.
¿Los 250.000 € cubren todo?
Es el valor mínimo de adquisición admisible, no un presupuesto cerrado. Obtenga un cálculo separado de la operación y las obras, incluidos los gastos recurrentes de propiedad.
¿La tarjeta acabará convirtiéndose en pasaporte?
No automáticamente. La naturalización tiene requisitos propios de residencia e integración. Si la ciudadanía forma parte del plan, empiece con una evaluación de residencia.